STF DECIDE QUE MUNICÍPIOS NÃO PODEM COBRAR IPTU COM ALÍQUOTA MAIOR POR CAUSA DO TAMANHO DO IMÓVEL
Supremo fixou tese com repercussão geral; segundo a Corte, a Constituição permite progressividade do imposto com base no valor do imóvel, mas não na área construída.
Por Redação g1 — Brasília - 18/08/2026
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu nesta segunda-feira (177), por unanimidade, que municípios não podem fixar alíquotas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com base apenas na área do imóvel, isto é, na metragem.
A Corte entendeu que a Constituição autoriza a progressividade do imposto conforme o valor da propriedade, além da adoção de alíquotas diferentes segundo a localização e o uso do imóvel, mas não em razão do seu tamanho.
A decisão foi tomada no julgamento de um recurso com repercussão geral reconhecida, mecanismo que faz com que o entendimento sirva de orientação para casos semelhantes em todo o país.
O caso analisado pelos ministros envolvia uma lei do município de Chapecó, em Santa Catarina, que previa alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados.
A norma havia sido considerada inconstitucional pela Justiça catarinense, decisão contra a qual o município recorreu ao STF.
Ao defender a regra, a prefeitura argumentou que uma área construída maior representaria utilização mais intensa do solo urbano e, por isso, justificaria uma tributação mais elevada.
Relator do caso, o ministro Dias Toffoli rejeitou esse entendimento. Segundo ele, após a Emenda Constitucional 29, de 2000, a Constituição passou a permitir a progressividade fiscal do IPTU em razão do valor do imóvel e a fixação de alíquotas distintas conforme a localização e o uso da propriedade.
No voto, Toffoli afirmou que a área do imóvel não está entre os critérios autorizados pela Constituição para a cobrança diferenciada do imposto.
O ministro também destacou que o Supremo já consolidou o entendimento de que a fixação de alíquotas com base na área do imóvel configura progressividade do tributo e não seletividade.
Ainda de acordo com o relator, a área do imóvel não se confunde com seu valor, sua localização ou seu uso, e os municípios não podem criar novos critérios de progressividade além daqueles previstos na Constituição Federal.
Tese fixada
Ao final do julgamento, o plenário aprovou a seguinte tese de repercussão geral:
“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”.
O que muda?
A decisão não impede que cidades cobrem IPTU mais alto de imóveis mais valiosos.
O que o STF proibiu foi o uso do tamanho do imóvel, por si só, como critério para aumentar a alíquota do tributo.
Segundo a Corte, a Constituição só autoriza a progressividade do imposto com base no valor venal da propriedade e diferenciações relacionadas à localização ou ao uso do imóvel.
Como o IPTU é calculado?
O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é uma estimativa feita pela prefeitura sobre quanto a propriedade vale para fins tributários.
Quanto maior esse valor, maior tende a ser o imposto.
Segundo o STF, a Constituição permite que as alíquotas variem conforme o valor, a localização e o uso do imóvel, mas não em razão da área da propriedade.
Exemplo prático
Imagine dois imóveis residenciais localizados no mesmo bairro e sujeitos à mesma alíquota de IPTU, de 1%.
Imóvel A: valor venal de R$ 300 mil
Imóvel B: valor venal de R$ 600 mi
Nesse caso:
Imóvel A: 1% de R$ 300 mil = R$ 3 mil de IPTU por ano
Imóvel B: 1% de R$ 600 mil = R$ 6 mil de IPTU por ano
Pela regra considerada correta pelo STF, o imposto aumenta porque o valor do imóvel é maior, e não porque ele tem mais metros quadrados.
